Как правильно рассчитать налог с продаваемой квартиры?

20 Декабря 2019

Каждый человек, продающий свою квартиру, должен знать, что может столкнуться с уплатой налогов. Размер налога при продаже составляет 13% общей стоимости продаваемой квартиры для резидентов (граждан России). Для нерезидентов (иностранцы) – 30%.

          Разберем основные случаи, когда можно продать квартиру без налога (для резидентов):

1) Квартира куплена до 1.01.2016 года – в собственности 3 года

2) Квартира куплена после 1 января 2016 – в собственности 5 лет

3) Квартира подарена:

     а) до 1 января 2016 года – в собственности 3 года

          б) после 1 января 2016 (важно, кто даритель):

          б1) Близкий родственник или член семьи – в собственности 3 года

          б2) Другим лицом (к примеру, другом) в собственности 5 лет

4) Квартира по наследству – в собственности 3 года.

Если нерезидент получил квартиру в наследство, то налог составит 30% вне зависимости от срока владения.

5) В результате приватизации – в собственности 3 года.

6) В результате передачи квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением – в собственности 3 года.

          Разберем пример продаваемой квартиры, купленной после 2016 года (срок владения менее 5 лет):

          В 2017 году Уткин А.С. купил квартиру за 2,5 млн (покупка документальна подтверждена), кадастровая стоимость 3 млн. Квартира продана за 2,6 млн в 2019 году. Нужно рассчитать налог.

          Налоговая база определяется:

1) Договором продажи.

2) Если цена продажи меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то стоимость квартиры для расчета налога применяется, как кадастр умноженный на 0,7. Так налоговая борется с искусственным занижением налоговой базы.

          При расчете налога можно использовать налоговый вычет 1 млн, если нет документально подтвержденного договора покупки.

Налог (2,6 млн (стоимость продажи) – 2,5 млн (стоимость покупки)) х 13% = 13 тыс.

          В данном примере, если покупка квартиры была бы документальна не подтверждена, то имеем

Налог (2,6 млн (стоимость квартиры) – 1 млн (налоговый вычет)) х13% = 208 тыс.

Пример из практики.

             Клиент Х купил квартиру за 1 000 000 в 2018. Продал за 1 100 000 в 2018 году. Кадастровая стоимость 1 750 000.

Ошибочно клиент рассчитал налог:

(1 100 000 - 1 000 000) х 13% = 13000

Правильный расчет налога:

               И так 1 100 000 (стоимость продажи) меньше, чем (кадастровая стоимость) 1 750 000 х 0,7 = 1 225 000 (для расчета налоговой базы берется кадастр умноженный на 0,7, так как стоимость продажи занижена)

 (1 225 000 – 1 000 000) х 13% = 29250

          Таким образом клиенту дополнительно к 13000 рублей придется заплатить 16250 рублей. В данном случае избежать налога можно было только продержав квартиру в собственности минимум 5 лет.

          Налоговая декларация за предыдущий год подается до 30 апреля, а оплата налога должна осуществляться до 15 июля. Расчет налога после дарения и наследования имеет свои тонкости. Для точного расчета обращайтесь к специалистам компании “Флагман32Групп”, правильный расчет налоговой базы, может сэкономить вам большие деньги.